Рынок вторичного жилья Москвы в сентябре 2026: цены и предложение

Главные цифры сентября

Предложение: сколько квартир в продаже

Считаем квартиры, а не объявления: если одну квартиру выставили собственник и два агентства, это одна квартира. На конец каждого месяца в продаже было:

Каждый месяц на рынок выходит около 7,7–7,8 тысячи новых квартир, а уходит из продажи чуть больше — поэтому предложение медленно тает. Сентябрь новых квартир дал на 2% больше августа: деловой сезон начался, но без рывка. Июльская цифра немного завышена: наш сбор по Москве начался в середине июня, и в первые недели в «новые» попадали и квартиры, выставленные раньше.

Цены: новые стоят на месте, старые уступают

Медиана — грубый инструмент: она сдвигается, даже если ни одна квартира не подешевела, просто потому что сменился набор. Поэтому мы взяли одни и те же квартиры, которые продавались и в конце августа, и в конце сентября, — их 14,6 тысячи — и посмотрели, что стало с их ценой.

Каждый четвёртый продавец за сентябрь снизил цену — заметно чаще, чем в августе. Типичное снижение — 2,5%, типичное повышение — 3,5%, но снижают вдвое чаще, чем повышают. В сумме квартиры, которые уже стоят в продаже, дешевеют примерно на треть процента в месяц, а новые выходят по той же цене, что и летом.

Это не противоречит росту цен в сделках, о котором мы писали в статистике продаж квартир в Москве: сделки показывают, по какой цене квартиры уходили, а снижения — что происходит с теми, кто не попал в цену с первого раза.

Цена метра на вторичке по округам Москвы

Квартиры в продаже на 30 сентября 2026 года и доля тех, кто снизил цену за сентябрь:

Чем дешевле округ, тем чаще в нём снижают цену: от 20% в центре до 31–34% на востоке, юго-востоке и в Новой Москве. Центр уступает реже не потому, что там всё продаётся, а потому, что дорогие квартиры висят дольше и продавцы там терпеливее. Собственников больше всего тоже на окраинах: в центре от собственника выставлена лишь каждая четырнадцатая квартира, в Новой Москве и Зеленограде — каждая четвёртая.

Студии, однушки, двушки и трёшки

Квартиры в продаже на 30 сентября 2026 года по комнатности:

Самый массовый сегмент — двушки: почти треть всего предложения. Метр в студиях, однушках, двушках и трёшках отличается меньше чем на 7%, а вот большие квартиры — отдельный рынок: это в основном центр и бизнес-класс, и метр там на треть дороже. Чаще всего цену снижают продавцы однушек — каждый третий за сентябрь.

Что это значит для риэлтора

• 1.Цену ставьте по новым объявлениям и сделкам, а не по всему, что висит. Медиана всех квартир в продаже завышена теми, кто не продаётся. Как собрать честные аналоги — в статье о сравнительном анализе рынка.
• 2.Закладывайте снижение в план продажи. Каждый четвёртый продавец за месяц уступает 2–3%. Лучше обсудить шаг снижения с собственником на старте, чем уговаривать его через два месяца. Аргументы — в статье как убедить продавца снизить цену.
• 3.Ищите собственников там, где их больше. На востоке и юго-востоке от собственника выставлена каждая пятая квартира, в Новой Москве — каждая четвёртая, в центре — каждая четырнадцатая. Свежие объявления собственников с адресом и историей цен — в базе собственников Москвы.
• 4.Снизивший цену продавец — повод для звонка. Он уже понял, что цена не работает, и готов слушать. Что ему сказать — в скрипте звонка собственнику.

Как мы считали

Источник — объявления о продаже квартир в Москве на Авито, которые ежедневно собирает м2аналитика (сбор по Москве идёт с 11 июня 2026 года). Доли в квартирах и аукционы не учитывались. Граница — одиннадцать округов Москвы, включая Новомосковский и Зеленоградский; объявления из Подмосковья исключены. Квартира считается один раз, сколько бы объявлений по ней ни висело. «В продаже на конец месяца» — квартира выставлена до этой даты и хотя бы раз видна в выдаче в последние семь дней месяца. Цена на дату берётся из истории цены объявления. «Снизили цену» — цена квартиры на конец месяца ниже, чем на конец предыдущего; при подсчёте средней цены отброшены изменения больше чем на 30% — это почти всегда опечатки. Это цены предложения: за сколько квартиры продаются, а не за сколько куплены. Цены сделок — в статистике продаж по данным Росреестра.