Сколько продаётся квартира: срок экспозиции на вторичке в цифрах

Что такое срок экспозиции

Срок экспозиции — время от первой публикации объявления до снятия объекта с продажи. Оценщики используют его как «типичный срок продажи» для рынка, риэлторы — как ориентир в разговоре с собственником: сколько ждать и когда пора пересматривать цену.

Важная деталь: одну квартиру часто продают несколько объявлений — от собственника и от агентов, а ещё её снимают и выставляют заново. Если считать по объявлениям, срок получится заниженным: каждое новое объявление начинает счёт с нуля. Мы считаем по объекту — от первого появления квартиры на рынке до последнего снятия.

Сколько в среднем продаётся квартира

Распределение сильно перекошено: у быстрого рынка и у медленного разная природа. Квартира по рыночной цене уходит за несколько недель — четверть всех объектов снимается за 29 дней. Всё, что не ушло за первые два-три месяца, дальше висит долго: у четверти срок превышает 265 дней.

Поэтому «среднее» здесь плохой ориентир — его тянут вверх зависшие объекты. Мы приводим медиану: половина объектов уходит быстрее, половина — дольше.

Срок экспозиции по комнатности

Чем больше квартира, тем уже круг покупателей и тем дольше она продаётся. Студии и однушки уходят почти в два раза быстрее, чем квартиры на четыре комнаты.

Любопытно, что первая четверть у всех одинакова — около месяца. Правильно оценённая квартира любой комнатности находит покупателя быстро. Разница возникает в «хвосте»: у больших квартир меньше покупателей, и ошибка с ценой стоит дороже — переплатить за неё готовы единицы.

Срок экспозиции по городам

Разница между городами заметная: в Симферополе медиана на месяц короче, чем в Калининграде и Севастополе. Поэтому общероссийские «2–3 месяца» из статей и чатов не годятся для разговора с конкретным собственником — нужны цифры по его городу, а лучше по его району и типу квартиры.

Новостройки продаются дольше

Квартиры первой продажи — в строящихся домах и остатки застройщика в сданных — уходят заметно медленнее вторички: медиана 154 дня против 91, дольше полугода висят 46% объектов против 35%. Застройщик не торопится: у него десятки однотипных квартир, и продаёт он их по графику, а не «как можно быстрее».

Отсюда практическое правило: не сравнивайте срок продажи квартиры на вторичке с новостройками в том же районе. Это разные рынки и в сравнительном анализе, и в сроках.

Как на срок влияет цена

Мы разделили ушедшие квартиры по тому, что продавец делал с ценой за время экспозиции:

Не стоит читать это как «снижение цены замедляет продажу». Картина обратная: квартиры с верной стартовой ценой уходят за месяц и не успевают ничего поменять. Снижать приходится тем, кто стартовал выше рынка, — и к моменту снижения они уже потеряли несколько месяцев.

Типичное снижение — 6,6% от стартовой цены (у половины снижавших — от 3 до 12%). Это и есть цена ошибки при выставлении: продавец всё равно приходит к рыночной цене, только примерно на четыре месяца позже.

Повышают цену в основном объекты, которые висят почти год и дольше: за это время рынок растёт, и собственник подтягивает цену вслед за ним — но в продажу это не превращается.

Перевыставление не обнуляет срок

38% ушедших квартир за время продажи меняли объявление: снимались и выставлялись заново, переходили от собственника к агенту или продавались через несколько агентств. У таких объектов медиана срока — 250 дней, у выставленных одним объявлением — 33 дня.

Перевыставление — признак, а не лекарство: заново выставляют как раз то, что не продалось. Покупатели и риэлторы видят историю объекта, а «свежее» объявление с прежней ценой продаётся не лучше старого.

Что это значит для конкурентов в выдаче

Из квартир, которые прямо сейчас продаются на вторичке, половина висит дольше 152 дней, 46% — дольше полугода, 29% — дольше года. Быстрые объекты уходят за недели, а зависшие копятся, поэтому в выдаче их всегда больше, чем кажется.

Для риэлтора это две новости. Плохая: собственник, листающий объявления, видит в основном завышенные цены и считает их рыночными. Хорошая: конкурировать по-настоящему приходится с меньшинством объявлений — с теми, что выставлены по рынку. Ваш объект по рыночной цене окажется среди них и уйдёт в первый месяц.

Как использовать эти цифры в работе

• 1.На первой встрече назовите срок экспозиции по району и комнатности, а не «пару месяцев». Цифра с источником снимает спор о прогнозах.
• 2.Договоритесь о контрольной точке: если за 3–4 недели нет показов, цена пересматривается. Первый месяц — окно, в котором уходит большинство правильно оценённых квартир.
• 3.В СМА добавляйте срок экспозиции каждого аналога: быстро ушедшие рядом с висящими полгода объясняют рыночную цену без слов.
• 4.Ищите объекты, которые висят дольше медианы, — их собственники устали и готовы к разговору с профессионалом. Об этом — в статье о тёплых продавцах.

Как мы считали

Объявления о продаже квартир с Авито, которые м2аналитика собирает ежедневно в Калининграде и Крыму: Севастополе, Симферополе, Ялте, Алуште, Евпатории и других городах. Объявления одной квартиры склеены в объект. В выборку вошли 32 027 объектов вторичного рынка, окончательно снятых с продажи за год — с конца августа 2025 по конец августа 2026 года и не выставлявшихся снова минимум 30 дней. Срок экспозиции — от первой публикации до последнего снятия, включая перерывы между перевыставлениями. Изменение цены — по истории цен объявлений объекта, от первой цены до последней. Новостройки и остатки застройщика считались отдельно. Данные на 27 сентября 2026 года.